Sprzedaż nieruchomości po darowiźnie: kiedy PIT i jakie koszty?
Darowizna mieszkania, domu albo działki może prowadzić do bardzo wysokiego PIT przy szybkiej sprzedaży. Największe znaczenie mają dwie zasady: pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym obdarowany nabył nieruchomość, a wartość wpisana do aktu darowizny co do zasady nie staje się kosztem uzyskania przychodu przy późniejszej sprzedaży.
W praktyce szczególnie łatwo o błąd, gdy darczyńca posiadał nieruchomość od wielu lat. Jeżeli rodzic kupił mieszkanie kilkanaście lat temu, następnie darował je dziecku w 2026 r., a dziecko sprzeda je w 2027 r., dla potrzeb PIT punktem odniesienia pozostaje nabycie przez obdarowanego w 2026 r. Cena, którą rodzic kiedyś zapłacił za mieszkanie, również zasadniczo nie przechodzi na obdarowanego jako jego koszt podatkowy.
Darowizna i sprzedaż to dwa odrębne zdarzenia podatkowe
Otrzymanie nieruchomości w drodze darowizny oraz jej późniejsza sprzedaż trzeba analizować oddzielnie. Samo nabycie w drodze darowizny podlega przede wszystkim przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ustawa o PIT wyłącza takie przysporzenia ze swojego zakresu.
Przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.
Dla osoby należącej do najbliższej rodziny darowizna nieruchomości często korzysta ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn. Późniejsza sprzedaż jest już jednak odrębnym zdarzeniem. Wtedy trzeba zbadać przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości w PIT.
Kiedy sprzedaż darowanej nieruchomości powoduje PIT?
Podstawowa reguła opiera się na pięcioletnim terminie. Jeżeli osoba fizyczna sprzedaje prywatną nieruchomość przed jego upływem, sprzedaż stanowi źródło przychodu w PIT. Po upływie tego terminu sprzedaż prywatna pozostaje poza zakresem tego źródła.
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.
Pięć lat liczy się od końca roku darowizny
Przy darowiźnie momentem nabycia przez obdarowanego jest co do zasady moment przeniesienia własności na podstawie umowy darowizny. Jeżeli nieruchomość została darowana 10 czerwca 2026 r., pięcioletni okres liczy się od końca 2026 r. Pełne pięć lat obejmuje więc lata 2027-2031. Sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2032 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8, zakładając sprzedaż poza działalnością gospodarczą.
Aktualne stanowisko KIS dobrze pokazuje interpretacja Dyrektora KIS z dnia 27 lipca 2026 r. (nr 0115-KDIT3.4011.578.2026.1.AK). Organ wskazał:
Skoro do nabycia przez Panią nieruchomości doszło w maju 2026 r. w drodze darowizny od Pani matki, to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży nieruchomości.
W tej samej interpretacji KIS podkreślił, że reguła pozwalająca liczyć pięć lat od nabycia przez poprzedniego właściciela dotyczy spadku, a nie darowizny. To rozróżnienie ma duże znaczenie w planowaniu sukcesji rodzinnej.
Darowizna to nie spadek – data nabycia przez darczyńcę nie przechodzi na obdarowanego
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Przepis ten jest korzystny dla spadkobierców, ponieważ pozwala uwzględnić okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę. Ustawodawca nie przewidział analogicznej reguły dla darowizny. W konsekwencji wieloletnie posiadanie mieszkania przez rodzica nie skraca terminu po stronie dziecka, które otrzymało to mieszkanie w darowiźnie.
Jak oblicza się PIT przy sprzedaży przed upływem pięciu lat?
Stawka podatku wynosi 19%, ale opodatkowaniu podlega dochód. Dlatego trzeba oddzielić cenę sprzedaży, koszty samego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu.
1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
2. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Najpierw ustala się przychód ze sprzedaży
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Koszty odpłatnego zbycia pomniejszają więc przychód jeszcze przed ustaleniem dochodu. W praktyce mogą to być przykładowo prowizja pośrednika, wydatek na ogłoszenia, wycenę albo inne wydatki pozostające w bezpośrednim związku ze sprzedażą, jeżeli rzeczywiście były konieczne lub służyły doprowadzeniu transakcji do skutku. Każdy taki wydatek powinien być odpowiednio udokumentowany.
Jakie koszty można rozpoznać przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie?
W przypadku nieruchomości kupionej odpłatnie podstawowym kosztem jest cena nabycia. Przy darowiźnie mechanizm jest inny, ponieważ obdarowany nie poniósł ceny nabycia. Ustawa przewiduje dla nabycia nieodpłatnego odrębną, znacznie węższą regułę.
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Wartość nieruchomości z aktu darowizny nie jest kosztem PIT
To jeden z najważniejszych praktycznych skutków art. 22 ust. 6d. Jeżeli w akcie notarialnym strony określiły wartość darowanego mieszkania na 900 000 zł, ta kwota służy między innymi rozliczeniom właściwym dla podatku od spadków i darowizn, lecz sama w sobie nie jest wydatkiem poniesionym przez obdarowanego. Dlatego nie może automatycznie zostać wpisana jako koszt w PIT-39.
Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 6 maja 2026 r. (nr 0115-KDWT.4011.97.2026.1.DS) wyjaśnił wprost:
Zawarty w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego.
W praktyce oznacza to, że wycena nieruchomości z dnia darowizny nie tworzy kosztu podatkowego. Tak samo cena, którą wcześniej zapłacił darczyńca, zasadniczo nie staje się kosztem obdarowanego. Drugie zdanie art. 22 ust. 6d pozwala uwzględnić koszty nabycia poniesione przez poprzednika prawnego wyłącznie przy spadku.
Nakłady zwiększające wartość nieruchomości
Kosztem mogą być natomiast udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w okresie jej posiadania przez obdarowanego. Najczęściej chodzi o wydatki na remont, modernizację, przebudowę lub trwałe ulepszenie, jeżeli rzeczywiście wpłynęły na wartość nieruchomości.
Z praktycznego punktu widzenia warto od początku gromadzić faktury VAT dotyczące takich prac. Problem powstaje szczególnie wtedy, gdy remont jest finansowany gotówką, dokumenty są wystawiane na inną osobę albo podatnik posiada wyłącznie paragony, które nie spełniają warunków wynikających z art. 22 ust. 6e.
Podatek od spadków i darowizn jako koszt
Drugim ustawowym kosztem jest rzeczywiście zapłacony podatek od spadków i darowizn, w odpowiedniej proporcji. Jeżeli darowizna korzystała w całości ze zwolnienia dla najbliższej rodziny i podatek nie został zapłacony, w tym zakresie nie powstaje koszt do odliczenia w PIT.
Przy darowiźnie obejmującej kilka składników majątku trzeba ustalić proporcję podatku przypadającą na sprzedawaną nieruchomość. Reguła ta ma szczególne znaczenie przy darowiznach pomiędzy osobami, które nie korzystają z pełnego zwolnienia w podatku od spadków i darowizn.
Przykład – darowizna 900 000 zł i sprzedaż za 1 200 000 zł
Załóżmy, że podatnik otrzymał w 2026 r. w darowiźnie mieszkanie, którego wartość wpisana w akcie notarialnym wynosiła 900 000 zł. W 2028 r. sprzedał mieszkanie za 1 200 000 zł. Prowizja pośrednika wyniosła 30 000 zł. Po otrzymaniu darowizny podatnik poniósł 100 000 zł udokumentowanych nakładów, które zwiększyły wartość lokalu. Darowizna korzystała ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, więc podatek od darowizny nie został zapłacony.
Przychód do dalszego rozliczenia wynosi 1 170 000 zł, ponieważ cenę sprzedaży 1 200 000 zł pomniejsza się o 30 000 zł kosztu odpłatnego zbycia. Koszty uzyskania przychodu wynoszą 100 000 zł. Wartość 900 000 zł wpisana do aktu darowizny nie zwiększa kosztów. Dochód wynosi więc 1 070 000 zł, a 19% PIT – 203 300 zł, przed zastosowaniem ewentualnej ulgi mieszkaniowej.
Ten przykład pokazuje, dlaczego szybka sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie może być podatkowo kosztowna. Ekonomiczny przyrost wartości od dnia darowizny może być znacznie niższy niż dochód ustalany według szczególnych zasad PIT.
Ulga mieszkaniowa może wyłączyć podatek mimo sprzedaży przed upływem pięciu lat
Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, podatnik może jeszcze skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Mechanizm polega na zwolnieniu tej części dochodu, która odpowiada udziałowi przychodu wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe.
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Przykładowo przy sprzedaży w 2026 r. podatnik ma czas na poniesienie kwalifikowanych wydatków do końca 2029 r. Wydatki muszą służyć realizacji własnych celów mieszkaniowych i mieścić się w ustawowym katalogu, obejmującym między innymi nabycie mieszkania lub domu, budowę, rozbudowę, przebudowę i remont własnej nieruchomości mieszkalnej oraz w określonych warunkach spłatę kredytu mieszkaniowego.
W kontekście darowanej nieruchomości warto zwrócić uwagę na interpretację Dyrektora KIS z dnia 25 sierpnia 2026 r. (nr 0112-KDIL2-1.4011.650.2026.2.DJ). Organ analizował sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie w 2026 r. przed upływem pięciu lat i możliwość przeznaczenia środków na spłatę kredytu mieszkaniowego.
Skoro więc, od końca roku 2026 do sprzedaży przez Panią ww. nieruchomości nie minie 5 lat – zatem, sprzedaż ww. nieruchomości, którą otrzymała Pani w darowiźnie będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Ulga mieszkaniowa wymaga osobnej analizy planowanych wydatków. W sprawach o większej wartości zwracam szczególną uwagę na moment poniesienia wydatku, tytuł prawny do nowej nieruchomości, rzeczywiste realizowanie w niej własnych potrzeb mieszkaniowych oraz dokumenty potwierdzające przepływ środków.
PIT-39 – kiedy trzeba wykazać sprzedaż?
Sprzedaż przed upływem pięciu lat rozlicza się w odrębnym zeznaniu PIT-39. Zeznanie składa się również wtedy, gdy podatnik zamierza w całości skorzystać z ulgi mieszkaniowej albo gdy z kalkulacji wynika strata.
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
W praktyce oznacza to złożenie PIT-39 od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, a następnie nie spełni jej warunków w ustawowym terminie, konieczna będzie korekta zeznania i zapłata podatku wraz z odsetkami.
Najczęstsze problemy przy sprzedaży nieruchomości po darowiźnie
W sprawach, z którymi spotykam się w praktyce, pierwszym problemem jest przyjęcie daty nabycia przez darczyńcę zamiast daty darowizny. Taki sposób liczenia terminu jest właściwy dla spadku, lecz ustawa nie przenosi go na darowiznę.
Drugi problem dotyczy kosztów. Podatnicy często chcą przyjąć jako koszt wartość nieruchomości wskazaną w akcie darowizny albo cenę, którą wiele lat wcześniej zapłacił darczyńca. Art. 22 ust. 6d buduje dla darowizny zamknięty katalog kosztów, dlatego takie podejście może prowadzić do istotnego zaniżenia podatku.
Trzecim problemem jest dokumentacja nakładów. Sam fakt przeprowadzenia kosztownego remontu nie wystarcza, jeżeli podatnik nie potrafi wykazać wysokości wydatków w sposób wymagany przez ustawę albo nie można wykazać, że nakłady zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości.
Czwarty obszar ryzyka dotyczy ulgi mieszkaniowej. Wysokie kwoty podatku powodują, że podatnik skupia się na wydatkowaniu pieniędzy, ale pomija warunek własnego celu mieszkaniowego, termin trzech lat lub szczegółowe zasady dotyczące kredytu. Każdy większy wydatek warto zakwalifikować przed jego poniesieniem.
Co warto sprawdzić przed darowizną, jeżeli nieruchomość może być szybko sprzedana?
Jeżeli już na etapie darowizny wiadomo, że nieruchomość może zostać sprzedana w najbliższych latach, warto policzyć skutki podatkowe przed podpisaniem aktu. Różnica pomiędzy sprzedażą przez dotychczasowego właściciela a sprzedażą przez obdarowanego może być bardzo duża, ponieważ darowizna rozpoczyna po stronie obdarowanego nowy pięcioletni termin i jednocześnie ogranicza koszty podatkowe według art. 22 ust. 6d.
W mojej ocenie przy nieruchomościach o znacznej wartości należy przed darowizną porównać co najmniej moment planowanej sprzedaży, historyczny koszt nabycia po stronie darczyńcy, przewidywane nakłady po darowiźnie, możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej oraz skutki w podatku od spadków i darowizn. Dopiero takie zestawienie pokazuje rzeczywisty koszt podatkowy planowanego modelu.
Jeżeli natomiast darowizna została już dokonana, analiza powinna zacząć się od ustalenia dokładnej daty aktu notarialnego i planowanej daty sprzedaży. Następnie trzeba zebrać dokumenty dotyczące nakładów, kosztów samej sprzedaży i ewentualnie zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Na tej podstawie można obliczyć dochód i sprawdzić, czy opłacalne oraz możliwe jest wykorzystanie ulgi mieszkaniowej.
Podsumowanie
Przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie najważniejsza jest data nabycia przez obdarowanego. Pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym doszło do darowizny. Okres posiadania przez darczyńcę nie skraca tego terminu.
Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, dochód podlega 19% PIT. Przychód ze sprzedaży można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, natomiast koszty uzyskania przychodu przy darowiźnie obejmują przede wszystkim udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz odpowiednią część rzeczywiście zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Wartość z aktu darowizny i historyczna cena nabycia poniesiona przez darczyńcę nie stają się automatycznie kosztem obdarowanego.
Jeżeli podatnik planuje własną inwestycję mieszkaniową, 19% PIT może zostać w całości albo w części wyłączony dzięki uldze mieszkaniowej. Przy większych kwotach warto zaplanować kolejność czynności i dokumentację jeszcze przed sprzedażą.
Potrzebujesz indywidualnej analizy podatkowej?
Opisz krótko swoją sytuację i zakres zagadnień, które chcesz przeanalizować.
Artur Chamot – licencjonowany doradca podatkowy (nr wpisu 13805) i radca prawny (nr wpisu GD/GD/2830). Z ponad 13-letnim doświadczeniem, specjalizuje się we wspieraniu przedsiębiorców i osób fizycznych w kluczowych obszarach podatków (CIT, PIT, VAT) i prawa gospodarczego. Praktyczne doświadczenie zdobywał, prowadząc złożone projekty, w tym badania due diligence w procesach M&A oraz prowadząc bieżące doradztwo podatkowe dla osób fizycznych i prawnych.