Opóźnienie dewelopera a termin na wydatkowanie środków w ramach ulgi mieszkaniowej w PIT
Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomość i przeznaczają uzyskane środki na zakup nowego mieszkania od dewelopera, mogą stracić prawo do ulgi mieszkaniowej, jeśli deweloper spóźni się z przeniesieniem własności. Organy podatkowe stoją na rygorystycznym stanowisku, że bez aktu notarialnego w ustawowym terminie ulga przepada. Sądy administracyjne, w tym NSA, prezentują jednak odmienne, korzystne dla podatników zdanie, kładąc nacisk na działania samego zainteresowanego, a nie na opóźnienia, na które nie miał on wpływu.
Czym jest ulga mieszkaniowa w PIT?
Ulga mieszkaniowa, uregulowana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu z tej transakcji na własne cele mieszkaniowe. Musi to nastąpić w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia nieruchomości.
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe jest zamknięty i został określony w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Obejmuje on m.in. wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę czy też budowę, rozbudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego.
Kluczowy dla omawianego problemu jest jednak art. 21 ust. 25a ustawy o PIT, który został dodany do ustawy od 1 stycznia 2019 r. Zgodnie z tym przepisem, wydatki na nabycie nieruchomości (w tym lokalu od dewelopera) uznaje się za poniesione na cele mieszkaniowe tylko wtedy, gdy
przed upływem wspomnianego trzyletniego okresu nastąpiło nabycie własności tej nieruchomości.
Rygorystyczne stanowisko organów podatkowych
Organy skarbowe interpretują powyższe przepisy w sposób dosłowny. Wskazują, że dla skorzystania z ulgi nie wystarczy samo wydatkowanie środków, czyli zapłata ceny deweloperowi w ustawowym terminie. Konieczne jest, aby w tym samym, trzyletnim okresie, doszło do finalnego przeniesienia własności lokalu w formie aktu notarialnego.
Takie stanowisko zajął m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 24 kwietnia 2025 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.208.2025.1.MZ). Organ stwierdził, że:
„(…) brak zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia (…).”
W konsekwencji, zdaniem fiskusa, opóźnienie dewelopera, nawet jeśli jest od podatnika całkowicie niezależne, powoduje utratę prawa do ulgi i konieczność zapłaty podatku wraz z odsetkami.
Sądy administracyjne stają po stronie podatników
Zupełnie inaczej na sprawę patrzą sądy administracyjne, które uznają stanowisko organów za przejaw nadmiernego formalizmu. Kluczowe w tej kwestii jest orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2025 r. (sygn. II FSK 1569/24). Sąd sformułował w nim następującą tezę:
Przesłanki zastosowania ulgi mieszkaniowej dotyczą podatnika jako beneficjenta ulgi, nie zaś dewelopera. Jeśli więc podatnik wykonał postanowienia umowy deweloperskiej, a jednocześnie zachował warunki przyznania ulgi mieszkaniowej, to ostateczne nieziszczenie się tych przesłanek spowodowane nieterminowością dewelopera nie powinno skutkować pozbawieniem prawa do preferencji podatkowej.
W uzasadnieniu wyroku NSA podkreślił, że:
- Warunki ulgi adresowane są do podatnika – ocenie powinno podlegać to, czy podatnik dochował należytej staranności i wykonał wszystkie swoje obowiązki.
- Umowa deweloperska to finansowanie budowy – wpłaty na rzecz dewelopera, zgodnie z charakterem umowy deweloperskiej, należy traktować jako wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT.
- Brak wpływu na działania dewelopera – podatnik, który terminowo reguluje swoje zobowiązania finansowe, nie ma realnego wpływu na proces budowlany i terminowość działań dewelopera.
- Decyduje treść umowy – jeżeli umowa deweloperska przewidywała przeniesienie własności w terminie mieszczącym się w ustawowym okresie trzech lat, a podatnik ze swojej strony ją w pełni zrealizował, to spełnił warunki do skorzystania z ulgi.
Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 24 lipca 2024 r. (sygn. I SA/Sz 254/24), wskazując, że przepisy o uldze mieszkaniowej należy odczytywać wyłącznie z punktu widzenia czynności i zaniechań podatnika, a nie uwarunkowań, w jakich znalazł się deweloper.
Podsumowanie
Choć linia orzecznicza sądów administracyjnych jest jednoznacznie korzystna dla podatników, organy podatkowe wciąż wydają negatywne interpretacje. Podatnicy znajdujący się w sytuacji, where deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności, mają solidne podstawy do obrony swojego prawa do ulgi. Powinni jednak być przygotowani na ewentualny spór z urzędem skarbowym i konieczność dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. Orzecznictwo, zwłaszcza wyrok NSA, stanowi kluczowy argument, że to starania i działania podatnika, a nie zawinione przez dewelopera opóźnienia, powinny decydować o prawie do zwolnienia podatkowego.
Rozliczenie ulgi mieszkaniowej, szczególnie w sytuacji sporu z deweloperem, bywa skomplikowane. Jako doradca podatkowy online, pomagam w analizie Państwa uprawnień i reprezentuję w kontaktach z organami. Zapraszam do kontaktu, aby bezpiecznie przejść przez ten proces.
Artur Chamot – licencjonowany doradca podatkowy (nr wpisu 13805) i radca prawny (nr wpisu GD/GD/2830). Z ponad 13-letnim doświadczeniem, specjalizuje się we wspieraniu przedsiębiorców i osób fizycznych w kluczowych obszarach podatków (CIT, PIT, VAT) i prawa gospodarczego. Praktyczne doświadczenie zdobywał, prowadząc złożone projekty, w tym badania due diligence w procesach M&A oraz prowadząc bieżące doradztwo podatkowe dla osób fizycznych i prawnych.